Как можно приобрести собственный жилой дом в
США в кредит?
московские агентства недвижимости Иметь свой собственный
жилой дом в США - мечта каждого американца... русского, украинца,
казаха и жителей других государств мира, потому что недвижимость в США -
это прямой путь к получению гражданства в этой стране, которое может
понадобиться вам или вашим близким. Каковы цены на недвижимость в США и
условия ее приобретения? Об этом - рассказ Расула Жалалова -
руководителя землячества трейдеров США Академии Masterforex-V.
Почему
американцы арендуют, а не покупают недвижимость в собственной стране?
В силу некоторых причин, более половины населения Америки живет в
арендуемых домах. Причины разные. Во-первых, одна треть населения в
течении 5-10 лет обязательно меняет свое место жительства, в связи с
переездом той компании, где они работали или сами меняют место работы.
Во-вторых, купить недвижимость в Штатах – это дорогое удовольствие и не
каждый американец может себе это позволить. Так как цены на
недвижимость для среднестатистического американца, которые составляют
более половины рабочего населения, в среднем превышают в 2-4 раза его
годовой доход. Годовой доход среднестатистического американца
составляет порядка 25-50 тысяч долларов США. А две трети из тех, кому
посчастливилось приобрести свою собственную жилую площадь, имеют долг
перед банком, потому что банк дал этому человеку определенную сумму
денег, чтобы тот смог приобрести недвижимость. И этот счастливчик
ежемесячно выплачивает банку определенную сумму, зависящую от размера
полученного ипотечного кредита и от процентной ставки банка.
Как приобрести
недвижимость в США в кредит?
Что необходимо иметь, чтобы получить кредит в банке для осуществления
своей мечты – иметь собственный дом в Штатах? Самое главное – это иметь так называемый «Social Security Number» (номер
страхового обеспечения - уникальный для каждого резидента страны)
сокращенно SSN, так как вся Ваша легальная деятельность в Америке будет
привязана к этому номеру. По этому номеру можно получить всю информацию
о Вас с первых дней Вашей жизни в этой стране: * ваше ФИО (соответствует ли в действительности той информации, которую
вы предоставляете для них), * ваш последний адрес проживания, * номер вашего паспорта или «зеленой карты» (Permanent Resident Card,
известная всем как - Green Card) и номер водительских прав (Driver
License) или ваш «ID» - карточку (Identification Card), * место работы, * информация об уплате налогов и многое другое. Также для формальности от Вас потребуют сам паспорт или «зеленую карту»,
чтобы снять копию. Вообще-то вместо них можно показать вашу
идентификационную карточку или водительские права, так как, имея их при
себе - можно спокойно передвигаться по стране пассажирским поездом или
самолетом, не покидая страну. Второе – эта хорошая кредитная история. Кредитная история измеряется в
баллах от 350 до 850. От 600 баллов считается хорошая, от 750 "крутая"
(отличная) кредитная история. И если у вас история между 750 и 850, то
можете без проблем взять кредит, сумму свыше $250.000 и под самый низкий
процент.
Как рассчитывается кредитная история в США?
В системе США кредитная история рассчитывается по нескольким
показателям. 1. Наличие постоянного места работы – в государственном или частном
секторе. 2. Наличие расчетного счета в банке. 3. Обязательное условие - это не просто держать деньги в банке, а чтобы
был оборот этих денег.
Зарплату почти все американцы переводят на свой счет в банке, а при себе
имеют минимум наличности. И почти все, оплачивают свои расходы через
банковский счет: коммунальные услуги, аренду дома и автомобиля,
погашение кредита, сервисы интернета и телефона, страховку - если есть,
лечение у врачей, приобретение авиабилета, покупки в магазинах и многое
другое - используя при этом свой банковский аккаунт, или чековую
книжку, или банковскую карточку.
Оплаты за коммунальные услуги, аренды дома и автомобиля, погашение
кредита, за сервис интернета и телефона - влияют на накопительный балл.
Если эти оплаты производятся вовремя - то и ваш балл соответственно
повышается и вы переходите на более высокий уровень, а если бывают
просрочки - то баллы понижаются, как и ваши позиции в рейтинге. Открыв
счет в банке вы автоматически получаете 400-420 баллов. И в течение
года, при проводке всех своих приходов и расходов через банк - ваш
кредитный рейтинг может вырасти в среднем до 550-600 баллов и после
этого, вы сможете взять кредит у банка, на сумму в среднем от 500 до
10.000$, так как уже вошли в доверие к американской банковской системе.
Американские
стандарты жилого дома
Американские стандарты жилого дома несколько отличаются от стандартов
остального мира. Во-первых, количество комнат в доме или в квартире
указывают по количеству спальных помещений, которые имеются в данной
квартире или доме – one bedroom, two bedroom и так далее. Прихожая,
гостиная, кухня и столовая не входят в общее количество комнат в доме.
Во-вторых – «советская» однокомнатная квартира в штатах называется
«студия», но и в студии имеются все необходимые условия для комфортной
жизни – прихожая, кухня, санузел (душевая и туалет) и несколько
кладовых помещений (closet). В-третьих – для 1-2 комнатных квартир
необходимо наличие одного санузла, для 3-5 комнатных 2-3 санузла.
Одно-двух этажные частные дома обычно имеют гараж для парковки одной или
двух машин, а в многоэтажных домах в подвале предусмотрена площадь для
парковки от 20 до 100 машин для жителей этого дома, в зависимости от
размера дома и количества квартир в этом доме. Если для парковки машин в
проекте дома не предусмотрено подвальное помещение, то возле дома
имеется открытая территория для этих целей и каждое место пронумеровано и
закреплено за конкретным жителем. Если чужая машина запарковалась на
чьём-то месте, то в течение 15-20 минут приезжает эвакуатор и увозит
машину нарушителя в штрафную зону, откуда потом владелец транспортного
средства может забрать свой автомобиль, заплатив штраф.
Как можно
получить кредит для покупки недвижимости в США?
Наверное вам не терпится узнать, ну как же все-таки можно получить
кредит в банке и воплотить в жизнь свою американскую мечту? Да, что-то
мы ушли от темы... Но, все по порядку, дорогой читатель. Итак, у вас есть постоянная работа, некоторые накопления и необходимые
документы, и вы посмотрели дюжину домов и среди них выбрали себе то, что
вам по душе и по карману. Допустим, дом вашей мечты на рынке стоит 300
тысяч американских «зеленых» денег. А у вас имеется всего одна пятая
или одна десятая часть этой суммы. Но не унывайте, банк вам поможет
получить вашу мечту, если вы уверены, что в течение 20-30 лет полностью
расплатитесь с банком за его финансовую помощь, с непрерывными
ежемесячными небольшими взносами. Рассмотрим 30-летнее финансирование например банком JPMorgan Chase, к
которому вы обратились за помощью. Для этого вам необходимо иметь
кредитную историю выше 615 баллов и указать, что вы 5-10% стоимости дома
оплатите прямо сейчас, как говориться «dawn payment», если банк
поможет вам приобрести этот дом. Итак, банк одобрил вашу кредитную
историю, принял ваш «dawn payment» на сумму скажем в $25 тысяч и на
оставшиеся $275 тысяч банк финансирует вас. Для 30-летнего
финансирования имеется процентная ставка в 5.125% годовых и 0.8%
одноразовый налоговый сбор для штата Нью-Йорк. То есть исходя из
$275,000, это будет означать, что ежегодный интерес банка от вас
составит $14093.75, а за 30 лет это будет $422812.50, и если вы
расплатитесь с банком в течении 30 лет, то это вам обойдется в
$697812.50, с ежемесячными выплатами в $1938.37. Обычно, после
заключения контракта с банком вы имеете полное право на следующий день
вселиться в дом вашей мечты, и ваш первый взнос должен быть произведен в
течении первых 45 дней, о котором вас уведомят по почте, отправив вам
так называемый «bill». Сумма первого взноса будет на $2000 больше, так
как в неё будет включен 0.8%-ный одноразовый налоговый сбор (с суммы в
$275 тысяч), если вы купили дом в штате Нью-Йорк, в других штатах
единовременный налоговый сбор несколько отличается, но не сильно.
Я вижу, что у вас появились вопросы? Вы спрашиваете:
почему дом в триста тысяч через 30 лет обходиться почти в семьсот
тысяч - первоначальная стоимость возрастает более чем в два раза?!
Мой вам ответ: аренда 3-спальной квартиры в Бруклине в среднем стоит
$1700-2000 ежемесячно. И когда вы переезжаете в другое место - вы
теряете свои оплаченные деньги, и за жилье в другом месте вам надо
платит заново. И при этом дом не останется в вашей собственности.
И если ту же сумму ежемесячно выделять для приобретения недвижимости, то
когда вы оплатите сумму кредита, дом будет вашей личной
собственностью. И в любое время, вы можете перепродать его и вернуть
оплаченные ранее деньги...
Как приобрести на законных основания недвижимость в
США не гражданам Америки? Например, вашему сыну или дочери?
Для этого необходимо иметь банковский счет в США или Канаде.
Разумеется, не оффшорный, с непонятно откуда взявшейся "круглой
суммой", в условиях усиливающейся борьбы США с терроризмом и тотальной
проверкой источников финансирования.
Как открыть легальный банковский счет в США трейдерам и инвесторам
Форекс и биржевых рынков? Об этом Расул Жалалов (США) и Евгений
Ольховский (Канада) расскажут в следующих статьях землячества трейдеров и
инвесторов США и Канады.
Глобальная Экономика 
