Вопрос: Как можно пошагово стать
рантье. есть некоторые средства, которые я готов вложить в покупку
коммерческой недвижимости. вопросы следующие: сколько нужно денег, чтобы
купить примерно 200-300 м. офисной или торговой недвижимости не выше
класса С+, дают ли банки кредит под залог недвижимости, за сколько ее
можно сдавать в аренду при нынешних ставках? Ответ: Ставки аренды и цена объекта коммерческой
недвижимости в зависимости от месторасположения может отличаться в разы.
Поэтому для полного ответа на Ваш вопрос не хватает данных. 200-300
кв.м офисной недвижимости класса С – это либо помещения в
административных зданиях, бывших НИИ и т.п., где действительно
встречаются такие предложения. Второй вариант – 1 этажи жилых домов,
т.е. фактически стрит-ритейл, где могут располагаться как офисы, так и
магазины. Кредит получить можно, но требования
банков к заемщику строгие. Чтобы получить кредит, нужно иметь 40-50 %
собственных средств.
В нынешней ситуации выгоднее покупать торговую недвижимость. Полагаю,
что доход от аренды позволит Вам покрывать платежи по кредиту и иметь
небольшой доход. Приемлемым сроком окупаемости на данный момент для
офисов класса С является 5-6 лет, для помещений стрит-ритейл – 9-10 лет.
Вопрос: Собираюсь покупать помещение, в котором в
настоящее время находятся арендаторы. Нужно ли мне требовать от продавца
расторгнуть договоры аренды до сделки, а после заключать с арендаторами
договоры заново? На что стоит обратить особое внимание при
перезаключении договоров? Ответ: Это делать не обязательно. Если целью Вашей
сделки является получение арендного дохода, а существующие арендаторы
Вас устраивают, то требовать от продавца расторжения договора аренды не
требуется. В соответствии с положениями Гражданского кодекса переход
права собственности на недвижимость к покупателю не является основанием
для расторжения или изменения договора аренды этой недвижимости. C
момента государственной регистрации права собственности, у Вас появится
право на получение арендных
платежей по этим договорам аренды. При подготовке сделки по
купле-продаже нужно самым тщательным образом ознакомиться с содержанием
договоров аренды и всех дополнительных соглашений к ним, ведь Вам
придется стать стороной этих договоров, в том числе с положениями о
порядке уплаты арендной платы и наличии гарантийных депозитов. В нашей
практике встречалось немало случаев, когда по результатам юридической
экспертизы, покупатель отказывался от совершения сделки, обнаружив
заведомо невыгодные для его финансовых
ожиданий условия существующих по объекту договоров аренды. Вопрос: Подскажите, как будут вести себя цены на
коммерческую недвижимость? Некоторые эксперты прогнозируют падение. А Вы
что думаете?
Ответ: Прогнозы падения цен, конечно, ласкают слух
потенциальных покупателей и арендаторов. Но я не вижу никаких причин для
дальнейшего падения. Небольшая корректировка цен вниз возможна только в
секторе офисной недвижимости.
Глобальная Экономика 
